Dunkelblauer Hintergrund mit Muster

Aufteilungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

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Aufteilungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

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Wenn ein Gebäude in mehrere Einheiten wie Wohnungen, Praxen oder Gewerbeflächen aufgeteilt werden soll, ist ein rechtssicherer Schritt entscheidend: die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Als Notar begleite ich Eigentümer, Bauträger und Investoren bei der rechtlichen Strukturierung von Wohn- und Teileigentum – von der Erstellung der Teilungserklärung bis zur Eintragung im Grundbuch.

Was bedeutet eine WEG-Aufteilung?

Durch die Aufteilung nach WEG wird ein Grundstück mit einem bestehenden oder geplanten Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten unterteilt – etwa einzelne Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten. Eigentümer erhalten damit ein Sondereigentum an der jeweiligen Einheit und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, z. B. am Treppenhaus oder Dach.

Voraussetzung für die Entstehung von Wohnungseigentum ist eine notarielle Teilungserklärung oder ein Teilungsvertrag, der beim Grundbuchamt eingereicht wird.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar?

Bei der Aufteilung nach WEG ist der Notar rechtlich und strukturell eingebunden. Zu seinen Aufgaben gehören:

  • Beratung zur geeigneten Aufteilungsform (Teilungserklärung oder -vertrag)
  • Entwurf und Beurkundung der Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
  • Abstimmung mit Architekten, Behörden und Grundbuchamt
  • rechtssichere Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Vorbereitung der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch
  • gegebenenfalls anschließende Beurkundung von Kaufverträgen

Wie läuft eine WEG-Aufteilung ab?

  1. Prüfung & Vorbereitung: Eigentümer oder Bauträger stellt die Planunterlagen bereit; der Notar prüft die Aufteilungsmöglichkeiten.
  2. Teilungserklärung: Der Notar entwirft die Erklärung auf Grundlage des Aufteilungsplans und beurkundet sie.
  3. Einreichung beim Grundbuchamt: Die Erklärung wird mit weiteren Unterlagen eingereicht.
  4. Eintragung: Das Grundbuchamt bildet selbstständige Grundbuchblätter für jede Einheit.
  5. Verwertung: Die Einheiten können anschließend veräußert oder belastet werden.

Typische Anwendungsfälle

  1. Bauträger plant Eigentumswohnungen zur Einzelveräußerung
  2. Eigentümer teilt ein bestehendes Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen auf
  3. Gewerbeimmobilie wird in einzelne Praxen oder Büroeinheiten aufgeteilt

Drei Beispiele aus der Praxis

  1. Aufteilung eines Neubaus in 10 Eigentumswohnungen
    Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und möchte die Wohnungen einzeln verkaufen. Ich erstelle die Teilungserklärung mit Sondernutzungsrechten, berate zur Zuordnung der Flächen und reiche die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Nach der Eintragung erfolgt der Verkauf jeder Einheit mit separatem Grundbuchblatt.
  2. Aufteilung eines Altbaus durch privaten Eigentümer
    Ein Eigentümer besitzt ein Dreifamilienhaus, das bisher als Ganzes im Grundbuch steht. Zur flexibleren Vermietung oder Veräußerung teilt er es auf. Ich berate zur sinnvollen Aufteilung, beurkunde die Teilungserklärung und begleite die Eintragung.
  3. Umwandlung einer Gewerbeeinheit in Teileigentum mit Praxisnutzung
    Ein Investor will ein Geschäftshaus mit mehreren Mietern in rechtlich selbstständige Teileinheiten aufteilen. Ich unterstütze bei der Gestaltung der Teilungserklärung mit individuellen Regelungen zur Nutzung, Zugängen und Instandhaltungspflichten.

Sie möchten ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie in Eigentumseinheiten aufteilen?

Dann begleite ich Sie gern – mit rechtlicher Klarheit, verlässlicher Abwicklung und einem strukturierten Blick auf alle Anforderungen des WEG. Vertrauen Sie auf Erfahrung und eine präzise Umsetzung Ihrer Aufteilungspläne.

Häufig gestellte Fragen

Antworten auf häufige Fragen – kompakt, verständlich und praxisnah.

  • Was regelt die Teilungserklärung?

    Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument bei der WEG‑Aufteilung. Darin legt der Eigentümer fest, welche Räume oder Flächen zum Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen, Kellerräume) und welche zum Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Fassade, Garten) gehören. Erst mit notariellem Beurkundungs‑ und Grundbuchverfahren entsteht rechtswirksam die Wohnungseigentümergemeinschaft.

  • Wann ist eine WEG‑Aufteilung erforderlich?

    Immer dann, wenn aus einem Grundstück mehrere selbständige Nutzungseinheiten (Wohnungen oder Gewerbeeinheiten) entstehen sollen, die individuell veräußert oder belastet werden können. Auch bei Bestandsgebäuden nach umfangreicher Modernisierung ist häufig eine förmliche Teilungserklärung nötig, um jede Einheit als eigenes Grundstücks­buchblatt führen zu lassen.

  • Welche Rolle spielt die Gemeinschaftsordnung?

    Die Gemeinschaftsordnung ergänzt die Teilungserklärung um verbindliche Verhaltens‑ und Verwaltungsregeln: Stimmrechte, Instandhaltungs­rücklagen, Nutzungszeiten von Gemeinschaftsanlagen oder Sondernutzungsrechte (z. B. Gartenanteile). Sie bildet das interne Regelwerk der Eigentümergemeinschaft und wird zusammen mit der Teilungserklärung notariell beurkundet.

  • Wie läuft das notarielle Verfahren ab?

    Vorbereitung: Vermessung, Lageplan und Entwurf von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

    Beurkundung: Notarielle Urkunde gemäß WEG, Erläuterung aller Rechte und Pflichten

    Registeranmeldung: Einreichung der Urkunde und Pläne beim Grundbuchamt

    Eintragung: Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt, die Eigentümergemeinschaft entsteht

    Der gesamte Prozess dauert in der Regel 4–8 Wochen, je nach Einbindung von Vermessern und Registergericht.

  • Was kostet die WEG‑Aufteilung?

    Die Notar‑ und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert (Summe der Boden‑ und Gebäudewerte aller Einheiten). Üblich sind 1,0 % bis 1,5 % des Gesamtwerts. Hinzu kommen Kosten für Vermessung, Plankosten und eventuelle Gutachten. Vorab erhalten Sie eine transparente Kostenschätzung, damit Sie Ihre Investition sicher planen können.